√最牛“烂尾楼专家”，重生4年后再踩地产雷，呼唤接盘侠

作者|猫哥

来源|大猫财经

01

在房地产的ICU里面，又迎来了一位百强房企。

近日，不少投资者收到了锦恒财富的通知，有3亿的理财逾期，言语间提及产品的担保方佳兆业集团流动性承压，到期产品逾期，之后的产品情况也不容乐观。

根据一些投资者的说法，锦恒财富发行的理财产品，底层资产基本上都是佳兆业的项目，佳兆业担保，30-50万起投，百万、千万级的大有人在，不少甚至是佳兆业的业主。

超过500名投资者到佳兆业总部维权，郭英成也隔空发声，希望给佳兆业一点时间，佳兆业在11月8日也发表声明向投资者道歉。

百强房企“连3亿都拿不出来了”？

按说不至于，根据佳兆业的中报，财务状况还是很健康的，净负债率93.7%，现金短债比1.58，剔除预收款后的资产负债率69.9%，都在三道红线之下，是“绿档”房企。

但“绿档”房企的债务也不容乐观。

上一次嘉里中心迎来维权的投资者还是9月底，一个P2P暴雷，但是因为其曾购买佳兆业的物业，所以算是被无辜牵累，但在各种暴雷声中，作为美元债大户的佳兆业自然也遭到了全方位的审视。

数据显示，佳兆业目前流通美元债18只，余额115.74亿美元，而且票面利率较高，有12只在10%以上，有一只4亿美元的债券在下个月到期，未来12个月内的有32亿美元到期，偿债压力较大，而目前的市场环境来看，绿档的融资也不容易。

10月底，惠誉、标普和穆迪，全球三大评级机构，都将佳兆业的评级下调。

至于理财，天眼查的信息显示，锦恒财富在股权上看起来与佳兆业没啥关系，但是其法人万兵，2009年起就在佳兆业工作，2016年才卸任佳兆业CFO，锦恒财富很可能就是佳兆业的小马甲。

3亿的理财逾期还只是前菜，锦恒财富旗下佳兆业的相关理财总额127亿，而且这些理财也面对着逾期的风险，或有更多的表外债务没有在统计之内。

02

提起佳兆业，它有一个名号非常响亮，“旧改之王”。

1999年，看到老乡们从房地产发家，来自潮汕、深耕香港、主做工贸生意的郭英成家族在深圳创办了佳兆业，也玩起了房地产。

佳兆业走的就是旧改路线，用旧改项目获得土地储备，用低价获得核心地块，第一个项目，是深圳布吉的一个烂尾别墅项目。

人烟稀少位置偏，佳兆业拿到后，不少人觉得他得砸在手里，因此被群嘲。

但是，这个项目到了佳兆业手里之后，引入香港的设计，并规划了公园、商业、社区等配套项目，并取名“桂芳园”，别说，这个桂芳园还真就卖得不错，佳兆业最终开发了8期，一个烂摊子成为了成熟社区，佳兆业一战成名。

随后，佳兆业介入了更多的深圳旧改和烂尾楼项目，在2009年深圳出台城市更新办法的时候，佳兆业已经提前获得了多个优质土地。

从第一个项目开始，佳兆业就是烂尾楼改造的专家，而接盘10年6次易主的“最贵烂尾楼”也让佳兆业名噪一时。

2004年，娶了“晴格格”王艳的澳大利亚籍商人王志才，在建国路和大望路交口拿到了一块地，要建“耀辉国际城”，但是不久，他就将5000万估值的项目中的62%股权转手，拿到了3100万的现金。

此后，这个项目的建设进度缓慢，但是股权就开始了在各家手里轮转的过程，10年倒了6手不断改名字，中间不乏首开、奥园甚至王志才自己背后的公司，都没有建成，这个烂尾楼似乎成了魔咒。

2013年8月，佳兆业以“代管代建”的形式进入，后来项目更名北京佳兆业广场，坊间传言，佳兆业能拿到项目，是因为最终接盘的是郭英成，以60亿的价格拿下了这栋烂尾楼。

10年的时间，经过多次倒手，从5000万涨到了60亿。

最贵的烂尾楼实至名归，在另一个侧面，它是见证了北京房价的变迁。

03

随后，最贵烂尾楼的“魔咒”似乎再次应验了，佳兆业暴雷了。

2014年，深圳的一个“大老虎”落马，随后就传出了郭英成卷入其中，各种被扣押的传闻出来，毕竟佳兆业生于深圳，通过旧改拿到了多块地，不免和地方上的关系密切。

而更雪上加霜的是，佳兆业在深圳的多个项目也遭到了锁盘而无法销售，房地产强调的是高周转，而无法周转的局面，让佳兆业的资金链眼瞅着要崩。

2015年，佳兆业一笔美元债的利息没支付，违约了，成为首个美元债违约的国内房企，后来银行的贷款也违约，又触发了一系列的交叉违约。

最后林林总总，梳理出了650亿的债务。

债务重组，搞钱自救。

这中间，郭英成一度退出了董事会，来缓解外界的疑虑；爱接盘的融创，一度想要进入佳兆业，最终因为过于复杂的债务而退出；“大老虎”的案件开庭，没有提到佳兆业的事儿；甚至为了修复和深圳市的关系，投资了作为地产标配的足球，控股了深圳足球俱乐部。

最终，2017年，境内外的债务重组的谈判完成，佳兆业复牌，并平安着陆。

郭英成的老乡张峻帮了不少忙。

旗下的富德系不仅是佳兆业的合作伙伴，在合作期间也没少入股，就是在最困难的期间，富德系不仅接手了郭英成11.21%的股份，还为他提供了13.77亿的贷款，而张峻步郭英成的后尘卷入另一个案子，那是后来的事情了。

在这期间，被锁死的房源最终还是松动了，而这“锁死”的期间，也算是帮佳兆业捂盘了，房价攀升，救了佳兆业于水火。

而地方上的松动，也给了不少金融机构信心，又重新对佳兆业放款，加之债务重组的谈判顺利，佳兆业算是重生了。

04

重生的4年后，已经开门迎客的佳兆业广场，终于要正式进入到佳兆业的怀抱。

今年3月份，佳兆业要从郭英成手里买下北京佳兆业广场，开价130亿，又在当年传说的收购价上，翻了一番还多。

不过，为了显示这栋楼买得值得，其估值被定在了186亿，收购价是打了7折，佳兆业算是占了自己老板的便宜，但是看起来更像是，玩得已经在电商上玩滥了的“先提价再打折”的套路。

后来，佳兆业更是大张旗鼓地将北京总部迁到了这栋新楼。

再然后，魔咒似乎再次降临，理财违约，新的债务危机爆发，佳兆业再一次陷入到困局里，又是一个急需回血的过程。

有消息说，佳兆业也向“前辈”们学习，为旗下已上市的物业管理公司寻求买家，在最新的声明里，佳兆业也开始了资产处置进程。

在投资者沟通会上发下来的拟处置资产清单，未来一年内或将处置18个项目，总面积144万㎡，总货值818亿，对应银行融资额204亿。

谁会接盘呢？

有消息称，央企华润可能会介入到佳兆业在深圳的旧改项目，但是很快就被华润方面辟谣，佳兆业短时间内想找到合适的接盘侠，也并不是那么容易的事儿。

而且，今时不同往日。

市场大环境摆在那里，谁家的日子都不好过，地主家可能也没有“余粮”。

曾经大手笔出钱的老乡，如今也自顾不暇，昔日叱咤资本市场的富德生命人寿，如今也频繁栽跟头，比如北京文化，再比如佳兆业自己。

而且，房子也不是宠儿了，回笼资金不容易，暴雷者众，融资也更难了。

留给这位“旧改之王”、“烂尾楼专家”的时间可能不多了。